Ať již jste v postavení pronajímatele či nájemce, může nastat situace, kdy vznikne potřeba provést určitou změnu v nájemní smlouvě. Typicky se tak může stát, pokud výše nájmu ujednaná v nájemní smlouvě v důsledku různého vývoje událostí již neodpovídá tomu, kolik činí obvyklé nájemné v lokalitě, kde se nemovitost nachází. V poslední době k vývoji cen nájemného přispívá nejen vývoj realitního trhu, ale svůj podíl na něm měla samozřejmě také inflace a s ní spojené zdražování.
Tento příspěvek se věnuje obecně vztahu pronajímatele a nájemce v případě nájmu bytu a domu, který je z hlediska možných změn nájemní smlouvy poměrně zásadní. V druhé části tohoto příspěvku Vám následně přiblížíme, jaké možnosti má pronajímatel ve vztahu ke zvýšení nájemného, které bylo v nájemní smlouvě ujednáno, v době trvání nájemního vztahu.
Občanský zákoník chrání nájemce
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („OZ“), stanoví zvláštní právní úpravu pro nájem domu a bytu. Tato zvláštní právní úprava zajišťuje větší ochranu slabší smluvní strany, nájemce, pokud mu pronajímatel pronajímá dům nebo byt k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domácnosti. Ustanovení § 2235 a násl. OZ tak stanoví určitý minimální standard, který musí být v nájemní smlouvě na dům a byt ujednán. Pokud by nájemní smlouva neodpovídala těmto ustanovením, a to tak, že by znevýhodňovala nájemce, resp. zkracovala jeho práva, k takovému ujednání smlouvy se nebude přihlížet. To v praxi znamená, že se konkrétní ujednání smlouvy vůbec nepoužije a případně se místo něj použije ustanovení zákonné.
Příklad: Pronajímatelé často u nájmu domu nebo bytu vyžadují tzv. kauci. Kauce je peněžitou jistotou za to, že nájemce bude platit nájemné, příp. splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu (např. po skončení nájmu vrátí byt v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení). Ustanovení § 2254 odst. 1 OZ však omezuje výši kauce, kterou pronajímatel může po nájemci požadovat, a to na trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud by tedy v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že musíte poskytnout kauci např. ve výši pěti měsíčních nájmů, k takovému ujednání by se ze zákona nepřihlíželo.
NAŠE DOPORUČENÍ
Při vrácení kauce nezapomeňte nejen na to, aby Vám pronajímatel kauci vrátil, ale také na to, že dle § 2254 odst. 2 OZ Vám náleží také úroky z kauce od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Vychází to z toho, že pronajímatel má po dobu nájmu právo s kaucí volně nakládat, prakticky tak, jako byste mu peníze půjčili. Zákonnou sazbou úroků se dle § 1802 OZ rozumí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy.
Pro úplnost však doplníme, že pronajímatel je oprávněn si proti kauci započíst, co mu z nájmu dlužíte. Typicky se může jednat o náklady vzniklé na opravy škod na bytu nebo domu, které za dobu Vašeho nájmu vznikly, dlužné nájemné, dlužné platby za služby apod.
Může Vás pronajímatel „jen tak“ vystěhovat?
Ustanovení občanského zákoníku chrání nájemce před určitou libovůli pronajímatele, která by mohla ohrozit zajištění jeho bytových potřeb. Zákonodárce zde tak reaguje na to, že zajištění bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, a zájem pronajímatele na maximálním výdělku apod. by zajištění této základní lidské potřeby neměl ohrožovat.
Pronajímatel tak nemá možnost nájemce v době trvání nájemního vztahu bez dalšího „vystěhovat“. Zákon stanoví úplný výčet důvodů, pro které pronajímatel může nájem vypovědět, a to ve výpovědní lhůtě 3 měsíců. Pronajímatel výčet těchto důvodů nemůže rozšiřovat o nové důvody, ani kdyby je zahrnul do nájemní smlouvy.
V případě nájmu na dobu určitou i neurčitou mezi tyto důvody patří:
- nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. nájemce bez svolení pronajímatele zbourá v bytě příčku, tedy provede nepovolené stavební úpravy, příp. nezaplatil nájem za poslední měsíc či dva), příp. poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (typicky neuhradí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců, příp. zvlášť byt poškodí – v takovém případě může pronajímatel nájem vypovědět i bez výpovědní doby),
- nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (např. nájemce pronajímatele, jeho manželku či souseda fyzicky napadne či okrade),
- byt má být vyklizen, protože z důvodu veřejného zájmu je potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (např. stavebním úřadem je rozhodnuto o demolici domu),
- jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu(např. nájemce je odsouzen pro trestný čin, které není spáchaný na pronajímateli, resp. jiných osobách či majetku vymezených zákonem, ale je obdobně závažný – např. zneužívání návykových látek, nedovolené ozbrojování, přechovávání výbušnin apod.).
V případě nájmu na dobu neurčitou jsou pak zákonem vymezeny další 2 důvody výpovědi nájmu pronajímatelem, a to:
- byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
- byt potřebuje pronajímatel pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Tyto důvody pro výpověď pronájmu na dobu neurčitou tak zohledňují to, že pronajímatel má stále k bytu nebo domu vlastnické právo a bytové potřeby jeho nebo jeho rodiny by tak neměly být omezeny pronájmem vlastního bytu natolik, že nebude moct nájem na dobu neurčitou ukončit, ani když se on nebo člen jeho rodiny ocitne v situaci, kdy nemá kde bydlet.
Aby bylo zaznamenáno, že pronajímatel skutečně nájem ukončil z dovoleného důvodu, stanoví § 2286 odst. 1 OZ, že výpověď nájmu musí mít písemnou formu a musí dojít druhé straně (tedy musí být řádně nájemci doručena, což pronajímatel musí případně prokázat). Pronajímatel rovněž musí poučit, že proti výpovědi může vznést námitky a navrhnout její přezkoumání u soudu, jinak je výpověď neplatná. Tím je rovněž zajištěna ochrana nájemce jako slabší smluvní strany před pronajímatelem, u snějž se předpokládá jeho silnější postavení ve smluvním vztahu.
NAŠE DOPORUČENÍ
Občanský zákoník přiznává nájemci poměrně značnou ochranu. Doporučujeme proto v případě, kdy se na Vás pronajímatel obrátí s výpovědí nájmu či s oznámením zvýšení nájemného, řádně ověřit, zda tak činí oprávněně. Mnohdy totiž můžete zjistit, že Vás pronajímatel dostává do složité bytové situace zcela neoprávněně a máte právo se proti tomu bránit. V takovém případě se na nás neváhejte kdykoli obrátit.
Může Vám pronajímatel „jen tak“ navýšit nájemné?
Zákon chrání nájemce i před případným neoprávněným navyšováním nájemného ze strany pronajímatele, kterému se podrobněji budeme věnovat v avizované druhé části tohoto příspěvku.
Ve vztahu ke změně výše nájemného lze rozlišovat zejména dvě situace, a to:
1) změnu, na které se pronajímatel s nájemcem vzájemně dohodnou a
2) změnu, kterou chce jednostranně provést pronajímatel.
Jaký je mezi těmito změnami rozdíl a zejména za jakých okolností může pronajímatel změnu výše nájemného provést, Vám představíme v druhé části tohoto příspěvku – nezapomeňte proto sledovat naše webové stránky, příp. Linkedin!
