V první části příspěvku na toto téma jsme se zaměřili zejména na charakter právní úpravy nájmu domu a bytu, která je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („OZ“). Na příkladech kauce či výpovědi nájmu bylo představeno, že právní úprava je zaměřena zejména na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany zajišťující si nájmem své bytové potřeby. Celou první část příspěvku si můžete znovu přečíst ZDE.
Ochrana nájemce se silně projevuje také v možnostech pronajímatele ve vztahu k určení výše nájemného, resp. jeho zvýšení v době trvání nájemní smlouvy.
Základní ochrana nájemce v tomto ohledu spočívá fakticky již v § 2246 odst. 1 OZ, který stanoví, že nájemné má být sjednáno pevnou částkou. Zákonodárce zde tak chrání nájemce před tím, aby nájemné bylo stanoveno v proměnlivé výši, což by mohlo mít za následek, že nájemce nebude předem vědět, kolik bude nájemné na příští měsíc činit a jeho výše bude závislá plně např. na vývoji bankovních sazeb.
Příklad: Nezákonně stanovené nájemné by tak mohlo vypadat např. tak, že nájemce je povinen platit měsíčně nájemné, které bude vypočítáváno ze základu 10 000 Kč, ale každý měsíc bude navyšováno o výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den měsíce předcházejícího měsíci, za které má být nájemné hrazeno. Výše repo sazby se mění v návaznosti na rozhodnutí České národní banky, o měnových otázkách jedná Česká národní banka nejméně osmkrát ročně. Nájemce by tak dopředu fakticky nevěděl, zda nebude repo sazba v průběhu trvání nájemní smlouvy zvýšena či snížena a v jaké výši bude nájemné muset v takovém případě hradit.
Dohoda pronajímatele a nájemce na zvýšení nájemného
Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel a nájemce se mohou na zvyšování nájemného dopředu dohodnout (§ 2248 OZ). Toto zvyšování však musí být ujednáno na roční bázi za současného splnění zákonného požadavku stanovit nájemné pevnou částkou.
Smluvní strany si mohou dohodnout jak automatické zvyšování, tedy ujednání, o kolik a za jakých podmínek se nájemné každý rok zvýší, nebo si mohou dohodnout pouze to, že v případě, kdy nastanou určité okolnosti (např. vyšší inflace), dohodnou se společně na tom, jak bude nájemné navýšeno.
Příklad: Mezi nejčastější ujednání (dohody) o zvyšování nájemného patří např. v nedávné době využívané inflační doložky. Taková doložka může vypadat např. následovně: „Smluvní strany se dohodly, že nájemné bude vždy k 1. 2. příslušného roku navýšeno o roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Pronajímatel je povinen oznámit navýšení nájemného nájemci včetně vyčíslení nové výše nájemného nejpozději do 31. 1. příslušného roku, jinak právo na navýšení nájemného zaniká.“ Pokud se tedy pronajímatel na nájemce nejpozději k 31. 1. obrátí s tím, že došlo k nárůstu inflace a podle něj chce nájemné navýšit, činí tak v souladu s dohodou smluvních stran a má na navýšení (samozřejmě ve výši odpovídající dopadům inflace) nárok.
Jednostranný návrh pronajímatele na zvýšení nájemného
Pokud nájemní smlouva neobsahuje dohodu o zvyšování nájemného, má přesto za splnění zákonných předpokladů pronajímatel na zvýšení nájemného právo, pokud jej nevyloučily smluvní strany výslovně v nájemní smlouvě. Pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců a zvýšení nájemného nesmí za poslední 3 roky přesáhnout 20 %. Pronajímatel současně může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Pronajímatel je povinen výši nájemného nájemci v návrhu zvýšení nájemného uvést a doložit splnění zákonných podmínek pro toto zvýšení. V návrhu na zvýšení nájemného by tak měl pronajímatel zejména doložit, jaké výše dosahuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. To pronajímatel musí zjistit postupem dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Jak pronajímatel určí, o kolik má být nájemné navýšeno?
Pronajímatel má možnost využít dvou způsobů. Prvním z nich je zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě za pomoci znalce, který vyhotoví posudek. Druhým způsobem je pak stanovení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.
Lze uvést značně zjednodušený příklad určení srovnatelného nájemního obvyklého v daném místě dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., pokud by jej pronajímatel určoval sám. Jestliže pronajímatel pronajímá byt 3+1 v městské části Brno-Bohunice, měl by ke zjištění srovnatelného nájemného vycházet z pronájmů bytů 3+1 v téže lokalitě, nikoli např. bytů 3+1 v lokalitě Brno-střed. Důležité nejsou jen dispozice bytu, ale také např. velikost jeho užitné plochy, stáří a vybavení bytu, jeho umístění v domě, energetická náročnost budovy apod.
Nájemné, které je ke stanovení výše srovnatelného nájemného využíváno, by mělo být zjišťováno z uzavřených nájemních smluv. Teprve v případě, kdy pronajímatel nebude schopen zjistit nájemné z uzavřených smluv, může vycházet také z inzerce. V takovém případě je však třeba zvažovat, že k porovnání může být bráno pouze čisté nájemné, tedy bez jakýchkoli plateb za služby apod., které jsou často v inzerovaných nájemných již zahrnuty.
Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě se dle nařízení vlády má vyjádřit jako interval – v případě, že pronajímatel doloží méně než 12 hodnot srovnatelného nájemného, má být interval vymezen nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot (pokud pronajímatel doloží více hodnot, podoba intervalu se mění). Již z tohoto zjednodušeného příkladu, který vynechává řadu dalších okolností k posouzení, je zřejmé, že určení výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě může být pro laika těžko uchopitelné.
Co pronajímatel ušetří na znalci, může vynaložit na soudní náklady
Pronajímatel postupem dle § 2249 OZ dává nájemci pouze návrh na zvýšení nájemného, který nájemce může odmítnout. Pokud tak učiní (případně na návrh nijak do 2 měsíců od dojití návrhu nereaguje), má pronajímatel možnost obrátit se ve lhůtě 3 měsíců na soud, aby výši nájemného určil.
Soud pak rozhodne o návrhu pronajímatele o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Pokud však původní návrh na zvýšení nájemného, který pronajímatel zaslal nájemci, nebyl v pořádku, existuje zde důvodná obava, že pronajímatel před soudem nebude úspěšný a marně tak vynaloží soudní náklady. Z toho důvodu lze doporučit pronajímateli již původní návrh na zvýšení nájemného vyhotovit řádně, v souladu s výše popsanými pravidly, příp. i za součinnosti znalce.
Obrana se nájemcům může vyplatit
Naopak nájemci lze doporučit, aby v případě, že obdrží návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, tento návrh řádně posoudil, tj. zda pronajímatel dodržuje své povinnosti.
Zejména by nájemce měl zkontrolovat:
1) zda pronajímatel nenavrhl zvýšení nájemného již před méně než 12 měsíci,
2) zda za poslední 3 roky nedošlo ke zvýšení nájemného o více než 20 %, příp. by současné zvýšení nájemného společně se zvýšením provedeným v posledních 3 letech nepřesáhlo 20 %,
3) zda pronajímatel řádně doložil jeho výpočet srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě, příp. zda dodržel jeho náležitosti dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
V případě, kdy nájemce s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného souhlasí, zvýšené nájemné, které bylo pronajímatelem navrženo, hradí dle § 2249 odst. 3 OZ až počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného.
NAŠE DOPORUČENÍ PRO PRONAJÍMATELE
Ve vztahu ke zvýšení nájemného lze pronajímatelům doporučit zejména to, aby již do nájemní smlouvy zahrnuli také ujednání o zvýšení nájemného, a to zejména formou inflační doložky.
V případě, že dohoda nebyla do smlouvy zakomponována a v průběhu nájemního vztahu se výše obvyklého nájemného v dané lokalitě zvýší natolik, že pronajímatel bude na nájmu tratný, lze doporučit v případě vyhotovení návrhu na zvýšení nájemného pro nájemce využít služeb znalce pro určení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Posudek znalce lze považovat za jistější podklad pro případný navazující soudní spor.
NAŠE DOPORUČENÍ PRO NÁJEMCE
Nájemci naopak lze doporučit obezřetnost již při uzavírání nájemní smlouvy ve vztahu k tomu, jaké dohody o zvýšení nájemného smlouva obsahuje.
Současně lze nájemcům doporučit obezřetnost v případě, kdy jim bude doručen návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, a to zejména vůči jeho náležitostem. Pronajímatel případně může na nájemce také vyvíjet nátlak pohrůžkou ukončení nájemního vztahu, pokud na zvýšení nepřistoupí, ačkoli návrh na zvýšení nájemného nebude odpovídat zákonným požadavkům. Důvody pro výpověď nájmu ze strany pronajímatele jsou však přesně vymezeny zákonem (zejména § 2288 OZ), jak jsme popsali již v minulém příspěvku, a nemohou být pronajímatelem v neprospěch nájemce rozšiřovány ani v nájemní smlouvě. Případná výpověď nájmu ze strany pronajímatele proto, že nájemce nepřistoupil na jeho návrh na zvýšení nájemného, by tak byla neplatná a nájemce by ji mohl napadnout u soudu.
